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Acadêmico: José Renato Nalini
São novos tempos, a requererem protagonismo das mentalidades mais arejadas, que não tenham receio de se adequar aos tempos ora vivenciados.
Ambiente negocial vitaminado
Para um Brasil ávido por boas notícias, é importante atentar para as perspectivas abertas pela Lei 14.382/22, que criou o Serviço Eletrônico de Registros Públicos. O Brasil adentra com vontade ao movimento internacional de aprimoramento do sistema registral. O mundo percebeu que é preciso verificar o que se pode fazer para reforçar o sistema jurídico de garantias e surgiram várias propostas como a Lei Modelo da OEA sobre garantias mobiliárias, desenvolvida em Washington há vinte anos.
Depois surgiu a Lei Modelo da Uncitral sobre garantias mobiliárias, produto de Viena em 2016, tudo a reforçar o que se ajustara na Convenção sobre garantias internacionais incidentes sobre equipamentos móveis, realizada na cidade do Cabo em 2001.
Antes da criação do SERP, na Lei 14.382/22, o Brasil já formulara o Novo Marco das Garantias, com a Lei 4188/21. E a expertise adquirida com a alienação fiduciária, que ganhou mais confiança e celeridade a partir da possibilidade de execução extrajudicial, servirá para implementar a execução extrajudicial de hipotecas de imóveis. Algo que não seria imaginável há algumas décadas, quando os guardiões do sistema registral não admitiam qualquer ajuste às profundas mutações a que a sociedade se submeteu, por força de inequívoco avanço científico-tecnológico.
A Lei 4188/21 criou as Instituições Gestoras de Garantias, as IGGs, que serão aprovadas e fiscalizadas pelo Banco Central. Com isso, possibilitar-se-á ao tomador de recursos oferecer o mesmo bem como garantia a vários credores. O IGG informará qual o limite da garantia, para evitar o risco de inadimplência. Ultrapassado o limite, o IGG poderá declarar, sem necessidade de notificação prévia, o vencimento antecipado de toda a dívida dos demais credores. Cumpre analisar com prudência e cautela a possibilidade, já que o vencimento antecipado poderia gerar um risco sistêmico no mercado e causar a quebra do tomador dos recursos.
Mas bem utilizada a prerrogativa de acumular hipotecas sobre um único bem, ela poderá representar saudável injeção no sistema creditício. Imagine-se o montante de recursos hoje ociosos, desperdiçados, quando um edifício de cem milhões de reais é hipotecado por uma obrigação de um quinto de seu valor. Restam quatro quintos sem injetar recursos numa economia debilitada e que necessita de um sólido sistema creditício, a cargo da iniciativa privada, eis que o poder público não tem condições de investir mais, diante da situação frágil da economia estatal.
Imagina-se que a construção civil venha a ser uma grande beneficiária das novidades trazidas pela Lei 14.382/22. A movimentação dinâmica de mais dinheiro para crédito financiará inúmeras edificações e permitirá a mitigação do grave problema da falta de moradia. A residência individual e familiar é um direito fundamental social inserido na Carta Cidadã, mas que está longe de satisfazer - minimamente que seja - a maior parte da população brasileira.
Além disso, a hipoteca simultânea não contemplará apenas os grandes investidores. Pense-se no proprietário de uma única residência, interessado em modernizá-la e reforma-la, sem ter recursos para isso. A segunda ou terceira hipoteca viabilizarão esse projeto estimulador da geração de mais negócios. Injeção em uma cadeia importante de negócios: o comércio da construção civil, o trabalho de profissionais que terão oportunidade supridora da redução de atividades, resultado da sequência de crises financeiras diante da política econômica errática e equivocada.
A implementação do Sistema Eletrônico de Registros Públicos permitirá a emissão eletrônica de certidões, de forma desburocratizada e válida para todo o território nacional. Propiciará a obtenção praticamente imediata de informações sobre a ordem de prioridade das garantias, a emissão de certidões sobre garantias reais e a adjudicação extrajudicial de imóveis. Modificações que impactarão, positivamente, o mercado das edificações, aquele que movimenta uma vasta e crescente rede de atividades e de profissionais.
São novos tempos, a requererem protagonismo das mentalidades mais arejadas, que não tenham receio de se adequar aos tempos ora vivenciados. Não há motivo para temer o moderno, principalmente porque a experiência consolidada e o respeito à tradição constituem patrimônio insuscetível de ser desprezado. Mas o mundo brada e clama por inovação e por uma postura consequente com os desafios que ele enfrenta. Na verdade, quem os enfrenta é a humanidade. O mundo segue como sempre foi.
Publicado no Blog do Fausto Macedo/Estadão/Opinião
Em 04 12 2022
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