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Acadêmico: José Renato Nalini
"Quem não registra não é dono!"
Vocação do Registro de Imóveis 4.0
O sistema de registro imobiliário brasileiro é seguro, confiável, eficiente e pode servir como produto de exportação. Os privilegiados brasileiros que têm imóvel nos Estados Unidos conhecem a experiência dolorosa de contratação de equipes de advogados para fazer aquilo que no Brasil o RI faz automática e gratuitamente: desvendar a cadeia filiatória, para descobrir se não há armadilhas que possam surpreender o adquirente no futuro.
Depois disso, ainda é necessário contratar um seguro, pois os riscos persistem. Enquanto aqui, o adquirente que tem o seu imóvel registrado na circunscrição imobiliária competente pode dormir tranquilo. Como observa o desembargador Ricardo Henry Marques Dip, autoridade inconteste na área, o registro imobiliário exerce papel idêntico ao das muralhas das cidades medievais. Aqueles protegidos por elas sabem que há todo um imenso equipamento jurídico-judicial à disposição para defender ameaças ou lesões a qualquer direito real.
Tem razão o Tabelionato quando faz inserir na capa das escrituras de transmissão da propriedade imobiliária: "Quem não registra não é dono!".
Tudo se deve à notável estratégia adotada pelo constituinte de 1988. Ele converteu o que parecia anacrônico e superado - e não era! - os "cartórios", em delegações extrajudiciais.
Bela jogada! O Estado transfere uma atividade essencialmente estatal, ou a fé pública de que é detentor, para um particular. Não um particular qualquer, mas aquele que logra superar a corrida de obstáculos de um concurso público de provas e títulos bem exigente e severo. Certame realizado pelo Poder Judiciário, que também ficou com a atribuição de fiscalizar, correcionalmente, esses serviços estatais do chamado foro extrajudicial.
A maior vantagem para o sistema é que o Estado não coloca um centavo na atividade. Ela depende do trabalho do titular, o delegatário que deve imprimir ritmo de iniciativa privada aos antigos cartórios.
Foi o que permitiu um extraordinário avanço na informatização desses centros garantidores de um dos direitos fundamentais básicos, eis que inserto no caput do artigo 5º da Constituição da República: a propriedade.
As Centrais que resultaram da coesão entre muitas delegações puderam acelerar e tornar o serviço ajustado à qualidade imposta pela Quarta Revolução Industrial. As certidões são obtidas de imediato. E o governo conseguiu enorme vantagem com isso. O capítulo das indisponibilidades evidencia o quão importante é a eficiência do Registro de Imóveis para coartar práticas ilícitas ou lesivas para a economia brasileira.
Muito ainda pode ser feito e o será. Mercê da especialização sistemática e permanente dos delegatários que continuam a estudar, a encontrar respostas mais céleres e mais seguras, até de maneira a melhorar a condição do Brasil no "Doing Business", a grande avaliação da eficiência dos serviços públicos produzida pelo Banco Mundial.
Vejo como promissora a possibilidade de ampliação do uso da alienação fiduciária em garantia e da hipoteca, para o exaurimento da capacidade garantidora do imóvel. Os estrangeiros - principalmente os americanos - estranham o capital ocioso da megalópole paulistana, onde trilhões de reais estão indisponíveis, porque apenas uma alienação ou hipoteca recai sobre um valioso imóvel. Perde-se a oportunidade de injetar dinheiro vivo e bom na atividade creditícia, essencial para a recuperação da economia.
Também assisto com interesse a elaboração de teses que propõem novas atribuições para todas as delegações extrajudiciais, notadamente para o RI, que deve ser o detentor de todas as informações concernentes à propriedade imóvel. Seu conteúdo de informações fidedignas deverá servir para o planejamento estatal e para o rumo que os investimentos privados devem tomar em direção a um novo conceito de uso do solo.
Mas também precisam atuar como salvaguardas ambientais e, inclusive, da flora e da fauna, tão ameaçadas numa era de degradação ecológica, suficiente para lançar o Brasil na categoria de "pária ambiental".
Muito fará o Estado se acreditar no sistema que ele mesmo inventou, com a atuação de raro exemplo de lucidez e coerência do constituinte, se não atrapalhar essa atividade hoje exercida por delegatários bem preparados, éticos e em ritmo de permanente ascensão.
O 5G fará com que o RI seja ainda mais eficiente e confiável do que hoje. Que venha rápido! O setor está preparado.
Publicado no Jornal de Jundiaí/Opinião
Em 23.09.2021
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